ข้อมูล ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาฯ

อัพเดท! ล่าสุด

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร

นับตั้งแต่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีผลบังคับใช้ ในปี 2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมผู้ประกอบการจัดสรรให้ดำเนินการอย่างเป็น ธรรมและมีมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ เพื่อป้องกันข้อพิพาท หรือข้อฟ้องร้องจากผู้ซื้อบ้านกรณีที่ได้รับการเอาเปรียบจากผู้ประกอบการจัด สรร
หนึ่งในข้อปัญหาที่เกิดขึ้น คือ เรื่องการละเลยต่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร ผู้บริโภคไม่ได้รับการดูแลหรือได้รับบริการจากสาธารณูปโภคตามที่ได้ทำการโฆษณาไว้

นอกจากนี้ ยังพบว่าปัญหาที่เกิดขึ้นอีกส่วนหนึ่ง มาจากการที่ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินบางส่วนทำการดูแลสาธารณูปโภคโครงการเอง เพื่อสิทธิและประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ โดยไม่ยินยอมยกให้เป็นสาธารณะ เป็นผลให้หนึ่งในข้อกำหนดที่ออกมาภายใต้ พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ เงื่อนไขเกี่ยวกับขนาดที่ดินแปลงย่อย ระบบ และมาตรฐานของถนน ทางเดินเท่า ระบบการระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ประปา และบริการสาธารณะที่จำเป็น อาทิ โรงเรียนอนุบาล สนามเด็กเล่น เป็นต้น

แม้ว่ากฎหมายได้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการจัดการบริหารและดูแลรักษา สาธารณูปโภคภายในโครงการ หรือยกให้หน่วยงานรัฐในท้องถิ่นนั้นรับหน้าที่ทำแทน แต่สภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นก่อนกฎหมายบังคับใช้ผู้ประกอบการยังคงสิทธิ ในสาธารณูปโภคแต่ผลักภาระค่าบริหารจัดการดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการเป็น ของคณะกรรมการหมู่บ้าน เมื่อชุมชนบางแห่งไม่เข้มแข็งพอ หรือไม่มีเงินทุนเพียงพอรองรับการดูแลรักษา ส่งผลถึงสภาพแวดล้อมของหมู่บ้านเสื่อมโทรมลง

ทางออกหนึ่งของการแก้ไขปัญหา คือ การจัดให้มีนิติบุคคลบ้านจัดสรร ที่กฎหมายกำหนดให้มีขึ้นจากการลงมติของที่ประชุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลงย่อยทั้งโครงการซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า “สมาชิก” โดยใช้มติครึ่งหนึ่ง และดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคจากผู้ประกอบการ ซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรได้ มีลักษณะคล้ายกับนิติบุคคลอาคารชุดตาม กฎหมายอาคารชุด

นิติบุคคลนี้จะมีอำนาจดำเนินการ กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค การอยู่อาศัย และการจราจรในที่ดินจัดสรร การ เก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา การจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ บำรุงรักษา จากสมาชิกและดำเนินการอื่นตามที่กฎหมายกำหนด(มาตรา 48)

หากเป็นกรณีที่ไม่อาจจัดตั้งนิติบุคคลได้ กฎหมายให้ทางเลือกว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องไปขอนุมัติจากคณะกรรมการการจัดสรร เพื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณะประโยชน์
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและ การจัด สาธารณูปโภค โดยชำระเป็นรายเดือน ตามหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กลางกำหนด เรื่องนี้เป็นปัญหามากในหลายโครงการที่ผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของที่ดินจัดสรร ไม่จ่ายค่าใช้จ่ายของส่วนรวม

สำหรับการบริหารหมู่บ้านจัดสรรตามรูปแบบที่กำหนดไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดิน ฉบับใหม่ ซึ่งผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจำเป็นต้องทำความเข้าใจ เพราะตามกฎหมายในส่วนเรื่องการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านนั้นได้กำหนดให้ สามารถจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้ทั้งโครงการจัดสรรที่ได้รับใบอนุญาตจัด สรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม พ.ศ. 2543 และโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตภายหลังจากวันที่ดังกล่าว

รูปแบบบริหารงาน กำหนดไว้ ดังนี้

1. ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเอง ต้องมีการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย
2. เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการ เช่น บริหารเอง หรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร หรือ เจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์

ภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงย่อยทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของหมู่บ้านและต้อง ปฏิบัติตามข้อบังคับของหมู่บ้านหรือจากที่ประชุมของสมาชิก และต้องร่วมกันชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคตามสิทธิที่ ใช้ร่วมกันภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

โดยกฎหมายได้เปิดโอกาสให้กรณีที่การบริหารงานโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรรไม่เป็นไปตามมติที่ประชุม สมาชิกสามารถลงโทษได้โดยการลงมติถอดถอนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดที่เลือก ตั้งดังกล่าวได้ หรือแจ้งให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเลิกจ้างผู้บริหารที่คณะกรรมการหมู่ บ้านจัดสรรว่าจ้างก็ได้
และหากนิติบุคคลอื่น เป็นผู้บริหาร สมาชิกสามารถลงโทษโดยการลงมติปลดหุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการที่ทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลดังกล่าวได้ หรือแจ้งให้หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการเลิกจ้างผู้บริหารที่หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการว่าจ้างก็ได้เช่นกัน

ทั้งนี้มีการตรวจพบว่าปัญหาด้านการบริหารดูแลภายในโครงการจัดสรรส่วน ใหญ่ คือการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ ทำให้มีการดำเนินการเกี่ยวกับกรณีที่สมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อ สาธารณูปโภค ด้วยวิธีชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะ กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด กรณีที่มีการค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค หรือหากค้างชำระติดต่อกันหกเดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงาน ที่ดินจนกว่าจะชำระครบถ้วนได้

สำหรับข้อดีของการร่วมกันมีส่วนในการบริหารดูแลจัดการทรัพย์สินและ สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้าน คือ การบริหารงานที่มีกฎหมายรองรับการทำงานของคณะกรรมการหมู่บ้าน และเป็นไปตามมาตรฐานที่ดี ภายใต้พื้นฐานที่ทุกคนมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วม
อย่างไรก็ดีผลที่ตามมาของการบริหารจัดการ และดูแลสาธารณูปโภคที่ดี คือ การมีคุณภาพชีวิตที่ดี มีสังคม สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้านที่อบอุ่น นอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้คงสภาพที่ดีในระยะยาว

ขณะที่ผู้อยู่อาศัยร่วมภายในหมู่บ้าน จะต้องมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยร่วมกันเพื่อก่อให้เกิดผลดีดังกล่าว ขณะเดียวกันก็มีความจำเป็นในการรักษาสิทธิด้วยการตรวจสอบการบริหารงานของ นิติบุคคลบ้านจัดสรรอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการตรวจสอบและจัดเก็บใบเสร็จรับเงินเพื่อให้เกิดความถูกต้องและเป็น ธรรมกับผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร
ดังนั้น จะเห็นได้ว่ากฎหมายจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการจัดการของธุรกิจบ้านจัดสรร และสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกำหนดสัญญามาตรฐาน การคุ้มครองเรื่องการชำระราคาทรัพย์สิน การคุ้มครองเรื่องการจัดการสาธารณูปโภค การผ่อนคลายในเรื่องการปลอดจำนองส่วนที่เป็นแปลงขาย หรือการกำหนดผู้บริหารจัดการสาธารณูปโภคที่ชัดเจน ซึ่งประโยชน์จะตกแก่ผู้ซื้อบ้านเป็นส่วนใหญ่

บรรณานุกรม
นิตยสารบ้านพร้อมอยู่
เอกสารวิชาการ เรื่องแนวทางการบริหารดูแลหมู่บ้านจัดสรร
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

Leave a Reply