ข้อมูล ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาฯ

อัพเดท! ล่าสุด

“ทรัพย์ส่วนกลาง” กับการอยู่คอนโดมิเนียม

หากจะพูดถึงเรื่องของการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม หรือที่เรียกกันอย่างเป็นทางการว่า “อาคารชุด” มาจนถึงปัจจุบันถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่อีกต่อไปแล้ว เนื่องจากเรามีการประกาศใช้กฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด มาตั้งแต่พ.ศ.2522 และเมื่อปี 2542

กฎหมายฉบับนี้ถูกปรับปรุงเป็นครั้งที่ 3 เพื่อให้มีสาระสำคัญเข้ายุคเข้าสมัย แม้จะไม่ใช่เรื่องใหม่แต่มาจนถึงวันนี้ปัญหาต่างๆที่เกิดขึ้นกับผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม ก็ยังคงว่าไม่ต่างไปจากในอดีตเท่าใดนัก คือมักจะมีกรณีปัญหาในเรื่องของข้อสัญญา การละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่โฆษณาไว้เช่นเดียวกับปัญหาข้อพิพาทที่เกิดขึ้นกับผู้ซื้อบ้านจัดสรร แต่มีสิ่งหนึ่งที่ต่างออกไปก็คือมีปัญหาเรื่องของทรัพย์ส่วนกลางเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งถือว่ามีความสำคัญอย่างยิ่งและเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อห้องชุดต้องทำความเข้าใจ

เนื่องจาก “ทรัพย์ส่วนกลาง” มีส่วนสำคัญในการกำหนดหน้าที่และสิทธิอันพึงได้ของผู้ที่อยู่ในอาคารชุด ดังนั้นจึงถือเป็นเรื่องที่มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ซื้อห้องชุดต้องทำความเข้าใจก่อนว่าอะไรบ้างที่กฎหมายกำหนดไว้ว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
ตามกรอบของกฎหมายอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดไว้ว่าทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ประกอบด้วย

1) ที่ดินแปลงที่ปลูกสร้างอาคารชุด
2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันเช่น ที่ดินสวนพักผ่อนร่วมกัน ที่ลานจอดรถยนต์ร่วมกัน (หากโครงการใดระบุในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดว่าทรัพย์ส่วนบุคคลรวมถึงที่จอดรถ1 คัน พื้นที่ดังกล่าวจะถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล)
3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและป้องกันความเสียหายต่ออาคารชุด เช่น รากฐาน เสาเข็ม หลังคา ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ เขื่อนกั้นน้ำ
4)อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่นอาคารที่เก็บรถยนต์ร่วมกัน ระเบียงที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน
5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องดับเพลิงส่วนรวม เครื่องดูดฝุ่นส่วนรวม
6) สถานที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวม เช่น สระว่ายน้ำ ห้องรับแขกร่วมกัน
7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ เป็นต้น

ทรัพย์ส่วนกลางถือได้ว่าเป็นสิ่งกำหนดให้เกิดหน้าที่ กล่าวคือผู้ที่อยู่ในอาคารชุดต้องร่วมกันดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง โดยออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษา ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะ ประกอบด้วย

1) ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างดูแลรักษาความสะอาด
2) ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับลิฟท์ส่วนกลาง
3) ค่าภาษีอากร เช่น ค่าภาษีอากรที่จะต้องชำระในนามของอาคารชุดและเกิดขึ้นจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง
4) ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง
5) ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ค่าเครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น

ตามกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบริหารทรัพย์ส่วนกลาง แต่ต้องอยู่ภายใต้ความเห็นชอบของเจ้าของห้องชุด หากผู้ที่อยู่อาศัยในห้องชุดนั้นๆเห็นว่านิติบุคคลบริหารอาคารชุดไม่โปร่งใสก็มีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นได้ แต่หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ชี้แจงหรือปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง จนทำให้เกิดความเสียหาย

เจ้าของห้องชุดสามารถนำเรื่องเสนอที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการได้ แต่ต้องเป็นการลงมติคะแนนเสียงที่เกินครึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด และสิทธิในการลงคะแนนเสียงจะนับจากอัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละรายมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งการกำหนดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางนี้คำนวณจากอัตราส่วนของราคาห้องชุดแต่ละห้องกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมด

ที่ผ่านมาอาจพบว่าเมื่อนิติบุคคลบริหารอาคารอย่างไม่โปร่งใส ผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมโครงการนั้นๆกลับไม่สามารถเอาความผิดกับผู้จัดการนิติบุคคลได้ สาเหตุก็เพราะการออกเสียงลงความเห็นของผู้อยู่อาศัยมีจำนวนน้อยกว่าคะแนนเสียงของเจ้าของโครงการซึ่งถือครองพื้นที่ส่วนที่เหลือขายทั้งหมดอยู่ เนื่องจากโดยปรกติแล้วในช่วงแรกของการจดทะเบียนอาคารชุดซึ่งเป็นช่วงเริ่มต้นของการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าทางเจ้าของโครงการจะเป็นผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด เพราะกฎหมายระบุให้มีว่าก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ผู้ซื้อ ต้องมีการจดทะเบียนอาคารชุดเสียก่อน

ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อห้องชุดในโครงการใด ควรตรวจสอบด้วยว่าเจ้าของโครงการมีการเตรียมการในเรื่องของการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดไว้อย่างไร ซึ่งการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดที่ดีควรมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่มีความเป็นกลางไม่มีส่วนได้ส่วนเสียกับการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง ที่สำคัญไม่ควรเป็นเจ้าของโครงการ

นอกจากทรัพย์ส่วนกลางจะมีผลต่อหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด และยังมีผลต่อส่วนได้ส่วนเสียของผู้อยู่อาศัยในห้องชุดนั้นๆ กรณีที่คอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้หรือพักอาศัยอยู่ ถูกประกาศให้อยู่ในแนวเวนคืน ซึ่งตามกฎหมายอาคารชุด ได้กำหนดข้อบัญญัติในการให้ความคุ้มครองเจ้าของห้องชุดในกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนไว้ดังนี้คือ หากเป็นกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมด ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ รัฐหรือหน่วยงานที่ทำการเวนคืนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของห้องชุดทุกคน ซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุดที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

ในส่วนของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเมื่ออาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมด ตามกฎหมายว่าด้วยการถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ อาคารชุดนั้นเป็นอันยกเลิกไป หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกห้องต้องถูกยกเลิก

แต่หากเป็นกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนเป็นบางส่วน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 34 บัญญัติว่าในกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนบางส่วน ให้เจ้าของร่วมซึ่งถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่เหลือจากการถูกเวนคืน

โดยให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการให้เจ้าของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดร่วมกันชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิ์ไปเพราะถูกเวนคืน โดยการชดใช้ราคาจะเป็นไปตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อประโยชน์ในการชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิ์ไป ซึ่งเจ้าของร่วมรายอื่นๆที่ไม่ได้ถูกเวนคืน ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายดังกล่าวด้วย โดยให้ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายเช่นเดียวกับที่กล่าวมาแล้วข้างต้น หากเจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวนคืนไม่ยอมชดใช้ราคาค่าห้องชุดให้แก่เจ้าของห้องชุดที่ถูกเวนคืน ตามกฎหมายถือว่าเจ้าของห้องชุดที่ถูกเวนคืนเป็นเจ้าหนี้มีบุริมสิทธิเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวนคืนห้องชุด เช่นเดียวกับเจ้าหนี้ค่ารักษาอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเรื่องนี้ถือว่ามีความละเอียดอ่อนอย่างมากดังนั้นจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องนำเอาผู้ที่มีความรู้ความเชียวชาญทางด้านกฎหมาย เข้ามาเป็นผู้ดูแลนิติบุคคลอาคารชุด

เมื่อรับทราบข้อมูลเช่นนี้แล้วคงพอจะมองเห็นภาพความสำคัญของทรัพย์ส่วนกลาง และผู้ที่จะเข้ามาทำหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลางบ้างแล้ว เพราะนอกจากทรัพย์ส่วนกลางจะช่วยอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม และยังกำหนดสิทธิหน้าที่ไว้พร้อมๆกันด้วย หน้าที่ของผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมก็คือการ ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตรวจสอบการบริหารงานของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดในโครงการใดโครงการหนึ่งควรตรวจสอบด้วยว่า ผู้ประกอบการรายนั้นๆ มีประวัติการบริหารโครงการมาอย่างไร ปล่อยปละละเลยที่จะดูแลทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ และที่สำคัญคือเคยมีข้อพิพาทกับผู้ซื้อโครงการเรื่องการนิติบุคคลอาคารชุดหรือไม่ เพียงเท่านี้คุณก็จะอยู่อาศัยในห้องชุดได้อย่างสุขสบายไร้ปัญหา

——————————————————————————————
บรรณานุกรม 
1.พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ 2534(ฉบับที่ 2) และ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2542(ฉบับที่ 3)
2.บทความเรื่อง คดีคอนโดมิเนียม 1-6 จากนิตยสารอาคารและที่ดิน โดยประพันธ์ ทรัพย์แสง
3.บทความเรื่อง กฎหมายอาคารชุด จากหนังสือ ลูกหนีที่รัก โดยอดุล ขาวละออ
4.บทความเรื่อง คอนโดฯกับใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม จากนิตยสารบ้านพร้อมอยู่
5.บทความเรื่อง เจาะลึกเลือกทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ จากหนังสือ อ่านก่อนซื้อบ้าน

Leave a Reply