ข้อมูล ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาฯ

อัพเดท! ล่าสุด

เมื่อคนเมือง ซื้อคอนโดฯ

ด้วยสังคมและหน้าที่การงาน ทำให้คนไทยต้องใช้ชีวิตในสังคมเมือง “แดนศิวิไลซ์” อย่างกรุงเทพฯ กันมากขึ้น ท่ามกลางการเพิ่มขึ้นของคนเมืองกับพื้นที่ที่มีอยู่เท่าเดิม การจับจองพื้นที่ให้กับตัวเอง จึงเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทุกคนต่างแสวงหา ทุกวันนี้บ้านเล็กลง บ้านหลังใหญ่ก็มีแต่แพงเหลือหลาย ทางออกที่ดีที่สุดของคนเมือง นั่นก็คือการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “คอนโดมิเนียม” เพื่อการใช้ชีวิตในเมือง บางทีอาจเรียกว่า “บ้าน”ของผู้คนยุคศตวรรษที่ 20 ก็เป็นได้

อย่างไรก็ตามทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ย่อมมีทั้งข้อเด่นและด้อย ตามความชอบของแต่ละบุคคล คราวนี้ เช่นเคย Metro Life เตรียมข้อมูลต่างๆ สำหรับคนเมือง เพื่อนำไปสู่การใช้ชีวิตในคอนโดฯ ได้รับรู้และเข้าใจตั้งแต่วิธีการเลือก การตกแต่ง ออกแบบ ไล่ไปจนถึงการใช้ชีวิตร่วมกับผู้อื่นอย่างมีความสุข ไม่ต้องเกริ่นอะไรมาก ใครที่นั่งคิดว่าจะย้ายตัวเองเข้าไปอยู่คอนโดฯ รีบพลิกไปอ่านเร็ว

เปิดทางสู่… คอนโดมิเนียม


คอนโดมิเนียม หรือในภาษาไทยทางการเรียกว่า “อาคารชุด” ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้ให้ความหมายไว้ว่า
“อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง”

พูดง่ายๆ คอนโดมิเนียมก็เหมือนกับบ้านหลายๆ หลังที่อยู่ในอาคารชุดหรือตึกสูงเดียวกัน อยู่บนพื้นที่เดียวกัน ใช้พื้นที่ส่วนกลางซึ่งอาจเป็นสวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ ลิฟต์ ที่จอดรถฯ ร่วมกัน แต่จะมีกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของบ้านใน “ห้องชุด” ของตนแยกกันไป
โดยในห้องชุดแต่ละห้องประกอบด้วยห้องต่างๆ แตกต่างกันออกไปตามขนาดของพื้นที่ใช้สอย แต่ส่วนมากจะมีฟังก์ชันครบเหมือนกับบ้านเดี่ยวทั่วไป เจ้าของห้องชุดจึงสามารถตกแต่ง ปรับปรุง ดัดแปลงห้องตนเองได้ตามใจชอบ แต่ทั้งนี้ต้องอยู่ภายใต้กฎ กติกา ที่ทางนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ดูแล จัดการพื้นที่ส่วนกลางแต่ละคอนโดฯ) กำหนด และไม่ทำความเดือดร้อนถึงเพื่อนข้างห้อง รวมถึงทรัพย์สินส่วนรวมด้วย

เคล็ดไม่ลับ “รู้ก่อนซื้อ”คอนโดมิเนียม

ปัจจุบันคอนโดมิเนียม นับเป็นปัจจัยหลักของผู้ใช้ชีวิตในศูนย์กลางของเมือง เพราะช่วยเรื่องความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตของคนมากขึ้น เมื่อคุณตัดสินใจจะซื้อคอนโมิเนียมสักแห่งและเข้าอยู่อาศัย สิ่งที่คุณควรคิดและตระหนัก มีอยู่หลายข้อ และไม่ควรละเลย ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง

1. ทำเล ความสะดวก

จริงอยู่การมีชีวิตแบบคนเมืองที่คล่องตัว คือคาถาสำคัญในการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย ทำให้รูปแบบการใช้ชีวิตเป็นไปอย่างที่ต้องการ
“ทำเลสำคัญมากๆ ต้องคำนึงถึงประโยชน์ต่อชีวิตประจำวันของเราให้มากที่สุด” ดุษฎี ตันเจริญ Director Marketing Department สาวแห่ง Plus Property Partners ผู้มีชีวิตผูกพันกับการอยู่อาศัยในคอนโดฯ บอกกับ Metro Life เดินทางไปไหนมาไหนสะดวกสุด รถไม่ติด ประหยัดเวลา “บางคนอาจเลือกใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่นสถานที่ทำงาน ใกล้สถานศึกษาลูก ตลอดจนห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล ใกล้พื้นที่รถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟใต้ดินไม่อยู่ในซอยลึก คิดว่าเดินทางออกไปนิดเดียวก็ถึงแล้ว”

ยิ่งกว่านั้นควรเลือกอยู่ย่านใจกลางเมืองหรือถนนสายหลักสำคัญ เช่น สาธร สีลม สุขุมวิท ไล่ไปจนถึงใจกลางเมืองต้นๆ ยิ่งตอนนี้มีโลเกชันใหม่ๆ ใกล้รถไฟใต้ดินแถวรัชดา ลาดพร้าว” พิเชษฐ ศุภกิจจานุสันติ์ กรรมการบริษัท และรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท L.P.N. DEVELOPMENT PUBLIC COMPANY LIMITED ผู้รับผิดชอบงานพัฒนาคอนโดฯ และใช้ชีวิตในคอนโดฯ มาเกือบ 10 ปี แนะวิธีเลือกทำเล

“แปลก!คงไม่มีใครทำงานอยู่กลางเมือง แต่ไปซื้อคอนโดฯชานเมือง แล้วตื่นแต่เช้าขับรถหรือนั่งรถมาทำงาน ดังนั้น ถ้าซื้อคอนโดฯไกลจากถนนสายหลัก ในชีวิตประจำวันไปแล้ว ไม่ควรซื้อ” เอ้า! ใครอยากได้ทำเลไหน ก็รีบไปดูซะนะ มีให้เลือกเพียบ!

2. ราคา – งบประมาณ

นับเป็นกระบวนการหนึ่งที่สำคัญไม่แพ้เรื่องอื่น “ราคาคอนโดฯ นั้น ปกติแล้วขึ้นอยู่กับราคาของทำเล ที่ดิน การก่อสร้างและสิ่งอำนวยความสะดวก”       พิเชษฐ บอกให้ฟังเพิ่มเติม       “ชั้นสูงๆ มองออกไปเห็นวิวไกลๆ ราคายิ่งแพง ชั้นล่างๆ ราคาจะลดลงมาหน่อย” ส่วนเรื่องงบประมาณ ขึ้นอยู่กับตัวคนซื้อว่าตั้งงบประมาณไว้ในใจเท่าไหร่ “คิดละเอียดเป็นตารางเมตรจะดีมาก เพราะงบนี้จะบอกด้วยว่า ควรซื้อคอนโดมิเนียมทำเลไหน” ดุษฎี แนะให้
แน่นอนว่า แต่ละคนมีงบประมาณต่างกัน ราคาทำเลก็ต่างกัน “ปัจจุบันคอนโดฯ ใจกลางเมืองแถวสุขุมวิท สาทร ราคาต่อตารางเมตรค่อนข้างสูง แต่ว่ามันจะมีคอนโดมีเนียมที่ราคาต่ำลงไปนิดหนึ่ง หากยังมีโลเกชันที่ดีใกล้เคียงกันเช่นรัชดา หรือ พระราม 3” ถ้าเป็นคนมีงบน้อย ก็คงต้องดูต่อไปถึงเรื่องพื้นที่ใช้สอยต่อตารางเมตร “ไปดูหลายที่ๆ ก็ดีเหมือนกัน เผื่อเอาไว้ตัดสินใจว่าแห่งไหน ราคาและสิ่งต่างๆ ถูกใจมากสุด” นอกจากนี้อย่าลืมนึกไปถึงเรื่องเงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ และค่าบำรุงรักษาส่วนกลางว่าคิดเท่าไหร่ต่อตารางเมตร  “คุณต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาส่วนกลางตลอดชีวิตที่อยู่ ณ คอนโดฯ แห่งนี้ นอกเหนือจากราคาคอนโดฯจริงที่จ่ายไป”  รวมถึงงบตกแต่งเพิ่มเติมที่คุณต้องการด้วย …เพราะมันไม่ใช่เรื่องเล็กๆ นะ

3. ทำเลห้อง

ว่าถึงเรื่องนี้ ดุษฎี ตันเจริญ เธอบอกว่า แต่ละโครงการออกแบบแตกต่างกัน ทำเลแม้จะเป็นสิ่งที่ดูยากสุด แต่ควรดูเยอะสุดเหมือนกัน อีกทั้งนึกถึงตัวเองมากที่สุด คิดว่าเมื่อย้ายไปอยู่แล้วจะมีความสุขไหม “ตรวจดูให้รอบๆ ว่าห้องที่เราเลือกเป็นอย่างไร มีลม มีแสงไหม บางคนอาจไม่ชอบให้แสงเข้าห้องในตอนบ่าย เพราะจะทำให้ห้องคุณร้อนมากหรือห้องบางมุมไม่มีแสงแดดเข้าเลยทั้งช่วงเช้า และช่วงบ่าย” ฉะนั้น ถ้าผู้ประกอบการโครงการไหน มีจุดเด่น เวลาซื้อเซลส์อาจจะบอกเลยว่ามุมนี้ ได้แสง ได้ลม ได้อากาศ หรือ เพดานต่ำเกินไปไหม “เลือกชั้นสูง หน่อยอาจจะได้วิวทิวทัศน์ดี บนชั้น 15 ขึ้นไปยุงบินไม่ถึง สามารถเปิดหน้าต่างแทนแอร์ได้ หากเลือกห้องชั้นล่าง แหงนหน้าขึ้นไปอาจจะเจอระเบียงบ้านคนอื่น” พิเชษฐ บอกเล่าประสบการณ์การขายคอนโดของ L.P.N  “เลือกชั้นคอนโดสูงเกินไปบางครั้งก็ไม่ดี ถ้ามี 20 ชั้น ชั้นที่ขายดีๆ คือ 14 –15- 16 กลางๆ สูงเกินไปบางคนกลัวว่าเกิดไฟฟ้าดับ ลิฟท์ไม่มี เดินขึ้นไปก็สาหัส เหมือนกัน แต่ถ้าระบบป้องกันดีๆ ก็ไม่เป็นไร” ส่วนเรื่องรูปลักษณ์อาคารก็เป็นอีกเหตุผลหนึ่งในการตัดสินใจ “เลือกให้ตรงกับใจเรา หรือเลือกแบบกลางๆ ขึ้นอยู่กับรสนิยมด้วย”

4. พื้นที่ใช้สอย

คอนโดมิเนียมโดยทั่วๆ ไป ต้องใช้ประโยชน์พื้นที่ใช้สอยทุกตารางเมตรให้คุ้มค่ามากที่สุด เหตุเพราะพื้นที่ใช้สอยที่มีจำกัด ฉะนั้น ควรต้องเลือกและดูอย่างละเอียดถี่ถ้วน
“พิจารณาให้แน่ใจว่า โครงการเขาออกแบบมาอย่างไหน คิดวิเคราะห์สัดส่วนพื้นที่ใช้สอย ก่อนออกแบบดีหรือเปล่า เพราะขนาดพื้นที่ห้องมีผลต่อผู้อยู่อาศัย ไม่ว่าคุณจะอยู่คนเดียวหรือ 2 คน” ดังนั้น หากเป็นไปได้เอาตลับเมตรไปวัดพื้นที่ด้วยเลยดีกว่า ว่าตรงกับที่ผู้ขายประกาศไหม เมื่อคุณทราบพื้นที่ยังสามารถนำมาคำนวณเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรได้อีก ด้วย” ดุษฎี เธอสะกิดเตือนด้วยความหวังดี

มีบางคนคิดว่าคอนโดฯ เป็นแค่ห้องกรอบเหลี่ยมๆ จะปรับแบบยังไงก็อยู่แค่กรอบสี่เหลี่ยม แต่อย่าลืมว่าพื้นที่ในกรอบสี่เหลี่ยม ต้องมีประโยชน์ใช้สอยมากสุด และไม่เสียเปล่า “ไม่ใช่เปิดประตูเข้าไปแล้ว มีทางเดินยาวเกินความจำเป็น มีเสาอยู่กลางห้อง ทั้งที่ใช้ประโยชน์จากตรงนั้นไม่ได้ แต่ต้องเสียค่าตารางเมตรไปกับมันด้วย” จริงๆ แล้วคุณต้องลองจินตนาการด้วยว่า หากเรามาใช้ชีวิตอยู่ที่นี่จริงๆ จะวางอะไรไว้ตรงไหน
“ทุกอย่างต้องพอดี ไม่ใช่ย้ายเข้าไปอยู่จริงแล้วอึดอัด อยู่ไม่สบาย บางครั้งถือกระดาษผัง แล้วต้องนึกตามทันที ไม่ใช่เข้ามาอยู่แล้วเพิ่งนึกได้” ทั้งนี้ ผู้ประกอบการออกแบบคอนโดมิเนียมที่มีประสบการณ์เยอะ ทุกครั้งก่อนออกแบบ พวกเขาต้องมานั่งนึกถึงการใช้ชีวิตประจำวันของคนในคอนโดฯ ว่ามีความต้องการอะไรบ้าง ดูความเหมาะสมทุกอย่างว่า อะไรควรวางตรงไหน

“บางแห่งอาจมีการกำหนดดีไซน์ไว้ตายตัวว่าอะไรต้องวางตรงไหน ถ้าจัดวางไม่ดี หรือไม่มีกฎข้องคับเดี๋ยวคอนโดฯ จะกลายเป็น “สลัมลอยฟ้า” แทน” ส่วนเรื่องของระเบียงทั้งสองยืนยันจะมีหรือไม่มีก็ได้ แต่ถ้ามีก็ทำให้ความเป็นอยู่สมบูรณ์ขึ้น “มีระเบียงก็ดี เพราะนั่นคือส่วนที่ทุกคนอยากได้เอาไว้วางแอร์ ตากผ้า ยิ่งเดี๋ยวนี้คนอยู่คอนโดฯคนมักนิยมซักผ้าด้วยตัวเอง ไม่ชอบซักเครื่อง เพราะมีคนกลัวว่าหากตากผ้าไว้ส่วนกลาง คนที่เดินผ่านไปมาอาจเห็นชุดชั้นในที่เราใส่ได้ (อาย…ว่างั้นเถอะ) แต่ถ้าไม่มีระเบียง หรือไม่ให้ตากผ้าริมระเบียง ก็ลองดูสิว่า เขาจัดส่วนบริการอื่นๆ ไว้รองรับหรือเปล่าเช่นมีเครื่องซักผ้า อบผ้า ไม่ต้องตาก หรือไม่ก็ส่งซักแทน เนื่องจากนิติบุคคลเขากลัวว่าจะทำให้ภาพลักษณ์ของอาคารดูไม่เป็นระเบียบ” หากเป็นคนชอบปลูกต้นไม้ มีระเบียงก็ดีไม่หยอก เพราะให้ความสดชื่น เป็นธรรมชาติ แต่ถ้าไม่มี ก็พิจารณาเอาว่าทางโครงการเขาจัดสวน หรือสถานที่พักผ่อนและอื่นๆ ตามที่เราต้องการหรือไม่

นอกจากนี้หน้าต่าง น่าจะมีหลายๆ บาน เอาไว้เปิดรับลมธรรมชาติ “วันธรรมดา ตื่นเช้ามาทุกคนอาจไม่ค่อยรู้สึกอะไร แต่ถ้าเป็นวันเสาร์ – อาทิตย์ แล้วต้องอยู่ห้อง คิดดูว่าเราจะอยู่อย่างไรโดยไม่มีหน้าต่าง เปิดแอร์ก็ให้ความรู้สึกไม่เหมือนกัน ทางที่ดีห้องนอนกับห้องพักผ่อนควรมีหน้าต่างเยอะๆ เอาไว้ชมวิวได้ด้วยเป็นดีที่สุด”

ทั้งนี้ เรื่องความสะอาดในพื้นที่ต่างๆ จำเป็นมาก โดยเฉพาะพื้นส่วนครัวกับพื้นที่พักผ่อน ต้องแยกส่วนกันเด็ดขาด อีกทั้งครัวควรมีท่อระบายอากาศที่ดี ไม่มีกลิ่นเหม็นขณะทำอาหาร  “ห้องน้ำก็แยกพื้นที่เปียก พื้นที่แห้ง เพื่อความสะดวกและสุขอนามัยในการใช้สอย”

5. ชื่อเสียงผู้ประกอบการ – การก่อสร้าง

ทุกวันนี้ภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ ถือว่ามีความสำคัญอันดับต้นๆ ที่ต้องพิจารณา เพื่อประกอบการตัดสินใจ
“จุดนี้เป็นสิ่งที่ทุกคนกลัว บางทีจองแล้วสร้างไปครึ่งเดียว เกิดหยุดสร้างกลางคัน เพราะงบหมด” ดุษฎี บอกให้ดูแน่ๆ ก่อนตัดสินใจ “ต้องดูย้อนกลับไปถึงประสบการณ์ที่เขาทำ ความน่าเชื่อถือต่อธนาคาร ระบบการเงิน งบการก่อสร้าง” บางบริษัทที่เปิดทำโครงการใหม่ๆ อาจไม่ค่อยทราบหรือละเลยรายละเอียดบางอย่าง เมื่อสร้างไปทำให้เกิดปัญหาขึ้นภายหลัง แต่ผู้ประกอบการที่ผ่านงานประเภทนี้มานาน มักจะรู้ว่าอะไรดีไม่ดี

“บางแห่งเป็นบริษัทที่ไม่ได้ทำแบบครบวงจรคือขายโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ไม่ได้จัดการในส่วนนิติบุคคล ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาเรื่องการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง เช่นนั้นบริษัทที่ดีควรดูแลตั้งแต่ต้นจนจบ”

เพราะเมื่อคุณเลือกโครงการที่ดี มีผู้พัฒนา และบริหารจัดการอาคารที่ดี นั่นเท่ากับ ตัวคุณได้เลือกเพื่อนบ้านที่มีรสนิยมเหมือนกันไปแล้วส่วนหนึ่ง “เหมือนกับการสกรีนคนรอบแรก” รวมถึงคุณอาจสอบถามจากบริษัทที่ดูแลคอนโดมิเนียมได้ว่า วัสดุที่ใช้ก่อสร้างมีความแข็งแรง คงทนเพียงใด เป็นวัสดุชนิดไหน หรือวัสดุที่ใช้กั้นห้องมีความหนาเพียงใด มีเสียงเล็ดลอดจากคนข้างห้องไหม “การแก้ไขระบบ และตัวอาคาร เมื่อสร้างเสร็จไม่สามารถทำได้ เพราะคอนโดฯ เป็นตึก เวลาเสร็จก็เสร็จเป็นตึก ต้องทุบทิ้งอย่างเดียว” เพราะนี่คือคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อาศัย และชื่อเสียงที่น่าเชื่อถือของบริษัทต่อไป

6. พื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภค


เรื่องราวเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้จะเข้าอยู่อาศัย แต่ส่วนใหญ่ มักไม่ศึกษารายละเอียดทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งมีผลกระทบอย่างมาก “บางโครงการเป็นทรัพย์สินของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อต้องเสียค่าใช้จ่ายกับทรัพย์สินนั้น ถ้าไม่กระทบกับชีวิต และความสุขของเจ้าของร่วมอื่นๆ ก็ไม่น่ามีปัญหา แต่ส่วนมากมักมีความเห็นไม่ตรงกัน” รวมถึงระบบสาธารณูปโภค ก็มีความสำคัญต่อการใช้ชีวิตแต่ละวัน

“ตรวจสอบระบบน้ำ ระบบไฟเป็นอย่างไร ในกรณีที่อยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงเพียงพอหรือไม่” พิเชษฐ เน้นหนัก ก่อนย้ายชีวิตเข้าไปอยู่ในคอนโดฯหากเกิดไฟดับ มีระบบไฟฉุกเฉินเพียงพอหรือไม่ การรักษาความปลอดภัยเข้มงวดไหม รวมไปถึงเรื่องการจัดเก็บขยะ การจัดส่งไปรษณีย์ มีการติดตั้งเครื่องตรวจควันหรือหัวฉีดน้ำในตัวอาคารหรือไม่ ทางบันไดหนีไฟได้มาตรฐานเพียงใด”

 นอกจากนี้สอบถามที่จอดรถ มีเพียงพอต่อจำนวนคนที่พักหรือไม่ “บางแห่ง 1 ห้องให้ที่จอดรถ 1 คัน คันที่สองต้องเสียค่าเช่าที่จอดเพิ่ม บางแห่งให้สิทธิ์ในการจอด แต่ไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ เพื่อง่ายต่อการดูแล หรือบางแห่งมีพื้นที่น้อย ก็ยากเหมือนกันที่จะได้ที่จอดรถครบทุกคน ต้องเวียนกันจอด ใครมาก่อน มีสิทธิ์ก่อน หรืออาจกำหนดที่จอดไว้ตายตัวก็มี”

ประเด็นขึ้นอยู่กับว่าคุณชอบแบบไหน แต่ควรดูเพิ่มเติมสักนิดว่ามีลานจอดรถสำหรับผู้มาติดต่อหรือไม่ เพราะบางครั้งอาจทำให้คุณรำคาญใจก็เป็นได้ ที่ต้องมาแย่งจอดรถกับคนภายนอก

7. สัญญา

โดยปกติ ผู้ซื้อทั่วไปมักละเลยต่อรายละเอียดของสัญญา เนื่องจากมีเนื้อหาค่อนข้างมาก และเป็นตัวบทกฎหมายเสียส่วนใหญ่  “ทางที่ดีควรมีนักกฎหมายแนะนำ หรือไม่มีก็อ่านให้ละเอียด เพื่อทราบถึงสิทธิ ผลประโยชน์ ที่คุณได้รับหรือเสีย” ดุษฎี กล่าวย้ำถึงผลประโยชน์ของคนซื้อ ตัวอย่างเช่นกรณีเกิดไฟไหม้ คอนโดมิเนียมเสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ “กรณีของ ลุมพินี เพลส สาทร คอนโดมิเนียม ที่นี่อาคารทำประกันไว้ในวงเงิน 120 ล้านบาท หากเกิดไฟไหม้ขึ้นมา ลูกบ้านจะได้รับเงินประกันห้องชุดละ 3 แสนบาทเท่านั้น หากต้องการได้เงินครบตามราคาห้องชุด เจ้าของต้องทำประกันเพิ่มเอง” ดาวรุ่ง สว่างโรจน์ ผู้จัดการอาคารร่างเล็ก แห่งลุมพินี เพลส สาทร คอนโดมิเนียม ให้เหตุผลถึงรายละเอียดสำคัญ

8.ระเบียบเงื่อนไขและนิติบุคคลอาคารชุด

อย่างไรก็ตาม ระเบียบข้อบังคับหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ จะแตกต่างกันไปแต่ละคอนโดฯ และคงหลีกเลี่ยงไม่ได้ว่าทุกคอนโดฯ จะต้องจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดดูแลทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง “ผู้ซื้อต้องทราบว่าหลังจากรับมอบโครงการ ใครจะเป็นผู้เข้ามาดูแลเรื่องต่างๆ ในคอนโดฯ” พิเชษฐ อธิบายถึงวิธีการคำนวณค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง ถ้าหากเป็นของบริษัทที่ขายโครงการก็ดีไป แต้ถ้าเป็นบริษัทอื่นๆ ที่รับจ้างเข้ามาดูแล ก็ต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วน เพราะนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเข้ามาดูแลทรัพย์สินส่วนกลางทุกอย่าง และต้องทราบถึงค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่าไหร่ต่อเดือน

“การบริหารค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลจะคำนวณจากค่าใช้จ่าย โดยเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากตัวเลขของค่าใช้จ่าย ซึ่งมีการวางแผนตั้งแต่เริ่มแรกว่าคอนโดฯนี้ ต้องมีค่าใช่จ่ายต่อเดือนเท่าไหร่ ก่อนนำไปหารเป็นตารางเมตร ก็จะรู้ทันทีว่าราคาเท่าไหร่ คอนโดฯ บางแห่งมีห้องเยอะ ราคาอาจถูกลง หรือคอนโดฯ บางแห่งราคาถูก แต่อาจจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางแพงมาก ” และที่แน่ๆ ต้องทราบถึงระเบียบข้อปฏิบัติ และข้อห้ามของนิติบุคคลอาคารชุดเอาไว้ก่อนซื้อด้วย ว่าเข้ากับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตประจำวันของคุณหรือไม่ … ก็คุณต้องใช้ชีวิตที่นี่อีกนานไม่ใช่หรือ “ทางโครงการจะเป็นคนกำหนดระเบียบต่างๆ ขึ้น อาทิ ห้ามใช้เตาแก๊ส ห้ามวางแอร์ออกนอกอาคารห้ามวางรองเท้าหน้าห้อง ห้ามตากผ้า ห้ามเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น จากนั้นเมื่อทางโครงการแต่งตั้งนิติบุคลอาคารชุดเข้ามาดูแล ทางโครงการก็จะบอกถึงกฎระเบียบส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุดทราบต่อไป” ดุษฎี เล่าถึงกฎระเบียบคร่าวๆ ให้ฟัง

9. เลือกห้องตกแต่งเสร็จกับห้องเปล่า เอาแบบไหน?

“ขึ้นอยู่กับความพอใจ และไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อ เพราะแต่ละคนที่ซื้อคอนโดฯ ไม่ว่าจะแต่งเสร็จหรือห้องเปล่า ก็ต้องมีงบเตรียมไว้บ้างแล้ว ” ผู้บริหารสาวของ Plus บอกกับเราเช่นนั้น สิ่งที่เห็นอันดับแรกคือราคาต่างกัน เพราะห้องตกแต่งเสร็จจะบวกค่าออกแบบ ค่าช่าง ค่าเฟอร์นิเจอร์เสร็จสรรพ ส่วนห้องเปล่าเป็นห้องโล่ง ผู้ซื้อต้องตกแต่งเองทั้งหมด “หากโครงการไหนมีห้องตกแต่งเสร็จเยอะ ราคาเฉลี่ยทุกอย่างก็ถูกลง สมมติกระเบื้องเขาซื้อมาครั้งหนึ่งเยอะๆ สักพันตารางเมตรกับซื้อเอง 20 ตารางเมตร ราคามันต่างกันอยู่แล้ว ค่าแรงก็เหมาเฉลี่ย”

หรือหากคุณมีงบประมาณมาก แต่งเองก็ได้ แต่ถ้ามีไม่ถึง เลือกที่ทางโครงการจัดไว้ดีกว่าเพราะเขาคิดดีไซน์ทุกอย่างไว้ลงตัวหมดเรียบ ร้อย  “สิ่งที่ลูกค้าชอบแบบตกแต่งเสร็จ คือ เข้ามาแล้วไม่ต้องการทำอะไรยกเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว เข้าอยู่ได้ทันที” แถมเลือกได้เหมือนกัน เพราะก่อนสั่งตกแต่ง บางโครงการจะให้เราเลือกว่าเอาเฟอร์นิเจอร์แบบไหนเช่น กระเบื้องปูพื้น สีผนัง

“จุดนี้เอง ทำให้แต่ละห้องมีลุคต่างกัน” ส่วนคนซื้อห้องเปล่า ตกแต่งเอง อาจได้ไลฟ์สไตล์ที่ถูกใจ โดนโจ ไม่ซ้ำใคร “เพราะคุณเป็นคนกำหนดงบประมาณเอง อยากได้อะไร ชอบแบบไหน ก็ซื้อมาตกแต่ง แต่ต้องดูละเอียดเรื่องพื้นที่ใช้สอยด้วย แบบแปลน รายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ ที่ต้องคิดแก้ปัญหาเอง”
อ้าว! สำคัญสุด ต้องอยู่แล้วสบาย มีความสุขจ้า…

10. ตรวจสอบ ก่อนโอน

เมื่อสร้างเสร็จ ก็เตรียมย้ายเข้าอยู่ ซึ่งเป็นเรื่องของเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อที่ต้องตรวจสอบทุกอย่างด้วยความ ละเอียดถี่ถ้วนว่า สิ่งที่เขาก่อสร้างถูกต้องตามแปลนไหม มีอะไรแก้ไขหรือไม่
“ปกติงานพวกนี้เป็นงานฝีมือ ไม่ใช่งานเครื่องจักรที่ปั๊มออกมาแล้วจะเหมือนกัน ผนังบางส่วนอาจฉาบไม่เรียบบ้าง ก็ดูว่าโอเค ไม่มีปัญหาก็ทำเรื่องขอโอนไป” ดุษฎี ตอบเมื่อถูกถาม ปกติคนทำโครงการ ถ้าการก่อสร้างมีปัญหาหรือจะปรับเปลี่ยนอะไร เขาจะแจ้งเราก่อน เพื่อคุยกัน เช่นกระเบื้องที่เราสั่งหมดสต๊อก ไม่มีผลิตเพิ่ม ทางโครงการจะเอากระเบื้องสีที่ใกล้กันมาแทน “มองว่าสเปกสินค้าที่เอามาเปลี่ยน คุณภาพต้องไม่ต่ำกว่าเดิม หรือเท่าเดิม”

หากมีปัญหาก็แย้งไป ไม่ต้องโอน เพราะเป็นสิทธิ์ของเราเอง หากคุณทำไม่ตรงตามสัญญา ไม่ต้องกลัวนะ เพราะสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเขามีกฎหมายคุ้มครองอยู่ ด้านพิเชษฐ ฝากบอกว่า เมื่อคิดจะซื้อคอนโดฯ อย่าไปวาดหวัง และคิดว่ารายละเอียดทุกอย่าง ต้องเหมือนกับห้องตัวอย่างซะหมด
“บางครั้งอาจทำให้คุณเสียความรู้สึกผิดหวัง ในวันโอนก็ได้”

แบบบ้าน บ้านเช่า บ้าน หอพัก บ้านมือสอง คอนโด ห้องเช่า ลงประกาศ บ้านจัดสรร แบบบ้านชั้นเดียว คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ บ้านเดี่ยว แปลนบ้าน ที่ดิน ประกาศซื้อขาย

Leave a Reply