โพสต์ทั้งหมดในหมวดหมู่

กฏหมายน่ารู้

“ทรัพย์ส่วนกลาง” กับการอยู่คอนโดมิเนียม

หากจะพูดถึงเรื่องของการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม หรือที่เรียกกันอย่างเป็นทางการว่า “อาคารชุด” มาจนถึงปัจจุบันถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่อีกต่อไปแล้ว เนื่องจากเรามีการประกาศใช้กฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด มาตั้งแต่พ.ศ.2522 และเมื่อปี 2542 กฎหมายฉบับนี้ถูกปรับปรุงเป็นครั้งที่ 3 เพื่อให้มีสาระสำคัญเข้ายุคเข้าสมัย แม้จะไม่ใช่เรื่องใหม่แต่มาจนถึงวันนี้ปัญหาต่างๆที่เกิดขึ้นกับผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม ก็ยังคงว่าไม่ต่างไปจากในอดีตเท่าใดนัก คือมักจะมีกรณีปัญหาในเรื่องของข้อสัญญา การละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่โฆษณาไว้เช่นเดียวกับปัญหาข้อพิพาทที่เกิดขึ้นกับผู้ซื้อบ้านจัดสรร แต่มีสิ่งหนึ่งที่ต่างออกไปก็คือมีปัญหาเรื่องของทรัพย์ส่วนกลางเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งถือว่ามีความสำคัญอย่างยิ่งและเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อห้องชุดต้องทำความเข้าใจ เนื่องจาก “ทรัพย์ส่วนกลาง” มีส่วนสำคัญในการกำหนดหน้าที่และสิทธิอันพึงได้ของผู้ที่อยู่ในอาคารชุด ดังนั้นจึงถือเป็นเรื่องที่มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ซื้อห้องชุดต้องทำความเข้าใจก่อนว่าอะไรบ้างที่กฎหมายกำหนดไว้ว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตามกรอบของกฎหมายอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดไว้ว่าทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ประกอบด้วย 1) ที่ดินแปลงที่ปลูกสร้างอาคารชุด 2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันเช่น ที่ดินสวนพักผ่อนร่วมกัน ที่ลานจอดรถยนต์ร่วมกัน (หากโครงการใดระบุในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดว่าทรัพย์ส่วนบุคคลรวมถึงที่จอดรถ1 คัน พื้นที่ดังกล่าวจะถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล) 3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและป้องกันความเสียหายต่ออาคารชุด เช่น รากฐาน เสาเข็ม…

อ่านเพิ่มเติม

หลักเกณ์การขายอสังหาริมทรัพย์

หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี)  โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7  วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้ 1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก  ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี) 3. อากรแสตมป์ 4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท…

อ่านเพิ่มเติม

เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ คอนโด

เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์  ผู้ซื้อ เอกสาร ประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ซื้อ) 1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี) และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี) 2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ หรือคู่สมรส (ถ้ามี) 3. หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี) 4. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี) 5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน) 6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์  สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ซื้อ)                  1.…

อ่านเพิ่มเติม

หนังสือมอบอำนาจเกี่ยวกับที่ดิน

วิธีเขียนหนังสือมอบอำนาจทำธุระเกี่ยวกับที่ดิน 1. ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับการมอบอำนาจ การมอบอำนาจ คือ การที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า ตัวการ มอบให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ตัวแทน มีอำนาจทำการแทน และการกระทำนั้นมีผลทาง กฎหมายเสมือนว่าตัวการทำด้วยตนเอง การมอบอำนาจให้ทำกิจการใด ถ้าหากกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือการมอบอำนาจให้ทำกิจการนั้นก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย เช่น การซื้อขายที่ดินกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือ การมอบอำนาจให้ขายที่ดิน ก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย โดยจะใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินหรือไม่ก็ได้ แต่ต้องมีสาระสำคัญครบถ้วน แต่เพื่อความสะดวก ควรใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดิน โดยผู้นั้นจะต้องทำหลักฐานการมอบอำนาจเป็นหนังสือให้ผู้ไปทำการแทน จะต้องมอบบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริง ของผู้มอบอำนาจให้กับผู้รับมอบอำนาจไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ เหตุที่ต้องเอาตัวจริง เพราะถ้าจะมีการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจก็จะต้องทำการปลอมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้านด้วย ทำให้ทำทุจริตได้ยากขึ้น หากใช้แต่ภาพถ่ายก็ทำปลอมง่ายซึ่งเรื่องนี้จะต้องเข้าใจว่าสำนักงานที่ดิน ต้องการรักษาผลประโยชน์ของประชาชน(เจ้าของที่ดินและคนซื้อ) ไม่ใช่เพื่อการตุกติก ให้ล่าช้าแต่อย่างใด หนังสือมอบอำนาจมีอยู่ 2 แบบ สำหรับที่ดินมีโฉนดแล้วแบบหนึ่งกับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด(หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นเช่นบ้านอย่างเดียว) อีกแบบหนึ่ง หากจะใช้กระดาษอื่นควรเขียนข้อความอนุโลมตามแบบพิมพ์ของกรมที่ดิน เพราะจะได้รายการที่ชัดเจนและถูกต้อง (ไปเข้าเว็บกรมที่ดินที่…

อ่านเพิ่มเติม