ข้อมูล ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาฯ

อัพเดท! ล่าสุด

NPA และ NPL คืออะไร? เลือกลงทุนอะไรดี?

การแข่งขัน และ การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์มือสองกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น ทั้งการลงทุนซื้อสำหรับการอยู่อาศัยเอง และการลงทุนซื้อเพื่อเก็งกำไรและขายต่อในอนาคต ซึ่งตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง ก็คือ “ทรัพย์สินรอการขาย” หรือ NPA จากสถาบันการเงิน

NPA คืออะไร?

NPA (Non-Performing Asset)  ทรัพย์สินด้อยคุณภาพ

ทรัพย์สินด้อยคุณภาพ หรือ ทรัพย์สินรอการขาย จะเป็นทรัพย์สินที่สถานบันการเงินใดๆ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์จากการโอนทรัพย์ชำระหนี้ การเข้าสู้ราคา และการซื้อคืนการประมูลขายทรัพย์กรมบังคับคดี แล้วนำออกขายทอดตลาดให้ผู้ที่สนใจเพื่อให้เกิดรายได้กลับคืนมา

ทรัพย์สินที่ทางสถาบันการเงินอาจซื้อมาในราคาที่สูงกว่าความเป็นจริง, ทรัพย์สินจากการปรับโครงสร้างหนี้ ที่ลูกหนี้มีปัญหา ได้ตีโอนชำระหนี้แก่สถาบันการเงิน, ทรัพย์สินหลุดจำนอง กรณีที่ลูกหนี้นำทรัพย์สินมาค้ำประกันการกู้ยืม แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด รวมทั้ง ทรัพย์สินขายทอดตลาด จากลูกหนี้ที่ถูกสถาบันการเงินฟ้องและบังคับคดี

ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่มักเป็นที่นิยมของผู้ซื้อในท้องตลาดเห็นจะหนีไม่พ้นอสังหาริมทรัพย์มือสองอย่างบ้าน หรือ คอนโด เพราะมักจะมีราคาถูกกว่าบ้านหรือคอนโดใหม่มือหนึ่งค่อนข้างมาก ทรัพย์สินรอการขายเหมาะสำหรับการลงทุนทั้งสำหรับซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเองหรือซื้อมาเพื่อปรับปรุงก่อนขายทำกำไร โดยผู้ลงทุนมักจะหาข้อมูลจากสถาบันการเงินเพื่อหาบ้าน หรือ คอนโดที่ตรงตามทำเล หรือรายละเอียด ปลีกย่อยที่ตนต้องการบทความนี้คงทำให้ใครหลายๆ คนเข้าใจเรื่องของทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ได้ดียิ่งขึ้น …

3 จุดที่ต้องดู เมื่อเลือกซื้อบ้านขายทอดตลาด (NPA)

“การซื้อบ้านที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) อย่าซื้อเพียงแค่ราคาถูก
ของถูกและดีอาจมีในโลก แต่ต้องเลือก ทำเล สภาพแวดล้อม
รวมถึงสภาพบ้าน ให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อ”  K-Expert –

จุดเด่นของทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร NPA

ข้อดี ซึ่งเป็นจุดเด่นของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารก็คือ ราคาที่ถูกว่าราคาตลาด  แต่สิ่งที่จะทำให้การซื้อทรัพย์ NPA เกิดความคุ้มค่าก็คือ ทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อาจหาอสังหาริมทรัพย์อื่นทดแทนได้ในระดับราคาเดียวกัน  และส่วนเพิ่มเติมที่ยิ่งเพิ่มความคุ้มค่าก็คือ สภาพแวดล้อมที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ และสภาพของอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญในการพิจารณาเลือกซื้อ NPA ก็คือ ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาพอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนการซื้อทรัพย์รอการขายของธนาคาร NPA

กรมบังคับคดี ธนาคาร และบรรษัทบริหารหลักทรัพย์จะมีการเปิดขายทอดตลอดทรัพย์สินรอการขาย NPA อยู่สม่ำเสมอๆ ซึ่งผู้ที่สนใจซื้อสามารถติดตามได้จากเว็บไซต์ของหน่วยงานต่างๆ ซึ่งจะแจ้งว่าการเปิดประมูลซื้อขายทรัพย์สินครั้งต่อไปจะจัดขึ้นที่ไหน เมื่อไร?
และเมื่อผู้ซื้อพบทรัพย์สินที่ต้องการจะซื้อแล้ว  ก็จะไปสู่ขั้นตอนของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ซึ่งประกอบไปด้วย 3 ขั้นตอน

ขั้นตอนที่ 1 เสนอซื้อทรัพย์สิน พร้อมเอกสารประกอบ

ผู้ซื้อแสดงความประสงค์ที่จะซื้อทรัพย์สินได้ด้วยการทำหนังสือหรือใช้แบบฟอร์มของธนาคาร  โดยจะต้องมีรายละเอียดถึงทรัพย์สินที่ต้องการซื้อ ระบุรหัสของทรัพย์สินของธนาคาร  แจ้งราคาที่เสนอซื้อซึ่งจะต้องมากกว่าราคาเริ่มต้นขายที่ธนาคารตั้งไว้ พร้อมทั้งแจ้งวิธีการชำระเงิน ซึ่งสามารถซื้อด้วยเงินสดและขอสินเชื่อก็ได้  จัดส่งหนังสือไปยังหน่วยงานที่ทรัพย์สินรอการขาย ฝ่ายจัดการทรัพย์สินของธนาคาร  พร้อมกับรายการเอกสารประกอบการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สิน ดังนี้

กรณีบุคคลธรรมดา

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ หรือบัตรพนักงานองค์การของรัฐ หรือบัตรอื่นๆ ซึ่งราชการออกให้เพื่อยืนยันบุคคล

2. สำเนาทะเบียนบ้าน

กรณีนิติบุคคล

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจเป็นตัวแทนของนิติบุคคล

2. สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ หรือสำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล

ขั้นตอนที่ 2 ทำสัญญา วางมัดจำ และโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อคำเสนอของผู้ซื้อได้รับการพิจารณาอนุมัติจากธนาคาร ก็จะมีการนัดหมายเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ภายในช่วงเวลาที่กำหนด  ซึ่งในขั้นตอนของการทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ก็จะมีการวางเงินมัดจำตามสัดส่วนของราคาทรัพย์สินตามแต่ละธนาคารจะกำหนด โดยสามารถชำระเป็นเงินสดหรือเช็คก็ได้  ส่วนราคาทรัพย์สินที่เหลือนั้นจะชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์  สัญญาจะซื้อจะขายนี้ผู้ซื้อสามารถนำไปใช้เพื่อขอสินเชื่อได้เช่นกัน ซึ่งธนาคารที่จัดจำหน่ายทรัพย์สินนั้นมีสินเชื่อเอาไว้บริการแก่ผู้ซื้ออยู่แล้ว

ขั้นตอนที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ ชำระค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมการต่างๆ

ในขั้นตอนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจากธนาคารไปยังผู้ซื้อ  ซึ่งจะเกิดค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาฯ ตามปกติ ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายจะมีการระบุเอาไว้แล้วว่าฝ่ายผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไร  เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินก็จะตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์แบบ  ทั้งนี้คุณสามารถศึกษาเพิ่มเติมเรื่องค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายอสังหาฯ ได้ที่นี่

NPL คืออะไร?

NPL (Non-Performing Loan) สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

ธนาคารแห่งประเทศไทย นิยามว่า เป็นเงินให้สินเชื่อ จัดชั้นต่ำกว่ามาตราฐาน สงสัย, สงสัยจะสูญ และสูญตามหลักเกณฑ์การจัดชั้นในประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย  เรื่องสินทรัพย์ที่ไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ และสินทรัพย์ที่สงสัยว่าจะไม่มีราคาหรือเรียกคืนไม่ได้ของธนาคารพาณิชย์ รวมถึง ลูกหนี้ จัดชั้นสงสัยจะสูญที่ธนาคารพาณิชย์กันสำรองครบร้อยละ 100 และตัดออกจากบัญชีแล้ว  แต่ยังไม่ได้บันทึกกลับเข้ามาในบัญชี

ลูกหนี้เงินกู้ ของสถาบันการเงินต่างๆ เช่น  ธนาคารพาณิชย์, บริษัทเงินทุน เป็นต้น ที่ไม่สามารถชำระดอกเบี้ยและเงินต้นคืนให้สถาบันการเงินดังกล่าวเป็นระยะเวลา เกินกว่า 3 เดือนขึ้นไป โดยปกติ สถาบันการเงินจะมีการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญ  เพื่อรอรับความเสี่ยงและปรับสถานภาพทางการเงินของสถาบันการเงินนั้นๆ …

Leave a Reply